Verbrauchserfassung

Die Ausstattungspflicht des Eigentümers

Im Kontext der Heizkostenverordnung liegt die Verantwortung beim Gebäudeeigentümer, den individuellen Verbrauch der Nutzer hinsichtlich Wärme und Warmwasser zu erfassen. Dazu müssen die Räume mit entsprechenden Erfassungsgeräten ausgestattet werden.
Sollte der Gebäudeeigentümer die Erfassungstechnologie mieten oder auf andere Weise bereitstellen wollen, müssen die Nutzer im Voraus über die entstehenden Kosten informiert werden. Ein Widerspruch der Mehrheit der Nutzer kann die Umsetzung verhindern.
Die Wahl der technischen Ausstattung obliegt dabei dem Gebäudeeigentümer gemäß § 5. Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von dieser Pflicht ausgenommen, außer es handelt sich um Räume mit besonderem Energieverbrauch. Der Nutzer hat das Recht, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen einzufordern.

Muss der Nutzer die Maßnahmen zur Ausstattung dulden?

Um den Anforderungen gemäß § 4 HKVO nachzukommen, muss der Gebäudeeigentümer in der Regel Zugang zu den vermieteten Räumen erhalten. Die Pflicht des Mieters, diese Maßnahme zu dulden, geht ebenfalls aus § 4 HKVO hervor.
Der Mieter ist dazu verpflichtet, dem Gebäudeeigentümer Zugang zu den vermieteten Räumen zu gewähren und die Montage der Erfassungsgeräte zu dulden, auch durch Dritte (Handwerker, Messdienst, etc.). Die Maßnahmen hat der Eigentümer rechtzeitig anzukündigen.
Darüber hinaus muss der Mieter den Austausch von Messgeräten dulden, wenn diese durch funkfernablesbare Geräte ersetzt werden sollen, auch wenn sie noch voll funktionsfähig sind.

Welche Räume müssen ausgestattet werden?

Die Ausstattungspflicht umfasst die Anbringung von Erfassungsgeräten in allen Räumen mit Heizkörpern. Dies gilt für Wohnräume sowie separate Räume wie Garagen, Hobby- und Kellerräume, sofern sie Heizkörper haben und nur einem Nutzer zugeordnet sind. Auch Räume, in denen der Heizkörper ausgeschaltet sein kann, müssen ausgestattet werden. Räume ohne eigenen Heizkörper, die durchlaufende Heizungsrohre haben und mitgewärmt werden, bleiben davon unberührt.

Gemeinschaftsräume, wie z.B. Treppenhäuser, Flure, Wasch- und Trockenräume, Keller und Abstellräume, die von allen Bewohnern gemeinsam genutzt werden, müssen in der Regel nicht mit Erfassungsgeräten ausgestattet werden. Diese Ausnahmeregelung basiert darauf, dass ihr Energieverbrauch im Verhältnis zum Gesamtenergieverbrauch des Gebäudes geringfügig ist und nur einen geringen Anteil (2 bis 3 %) ausmacht (Wirtschaftlichkeitsprinzip). Zudem gestaltet sich eine verbrauchsabhängige Abrechnung aufgrund der gemeinschaftlichen Nutzung der Energie und der ungleichen Zuordnung zu einzelnen Nutzern als ungeeignet.
Jedoch unterliegen Räume mit außergewöhnlich hohem Energieverbrauch (ca. 20 % über der Leistung der in den Wohneinheiten installierten Heizung), wie Schwimmbäder oder Saunen, der Ausstattungspflicht gemäß § 4 Absatz 3 Satz 2 HKVO.

Der Mieter hat das Recht, auf die Erfüllung dieser Verpflichtung gemäß § 4 Absatz 4 HKVO zu bestehen. Falls der Gebäudeeigentümer trotzdem die erforderlichen Erfassungsgeräte zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht installiert, hat der Nutzer oder Mieter das Recht, die Miete um 15 % bezogen auf die erhaltene Abrechnung für Heizung und Warmwasser zu kürzen.

Fazit

Der §4 HKVO legt Pflichten für Gebäudeeigentümer und Mieter zur Verbrauchserfassung von Wärme/Warmwasser fest. Eigentümer müssen Geräte anbringen, die Nutzer müssen den Zugang gewähren. Die Wahl der Ausstattung liegt beim Eigentümer. Gemeinschaftsräume sind meist ausgenommen, hohe Verbrauchsräume nicht. Pflichten und Rechte sind klar geregelt; die Heizkostenverordnung gewährleistet somit eine transparente und gerechte Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten.